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▍盐财经
作者 | 闰然
编辑 | 清欣
负债买房的人有两个往往有两个认知，一是认为自己的收入包括家庭收入是会不断上涨的，未来能够轻松应对房贷，顺带跑赢通胀。二是坚信房地产在经济中的重要性，对房价的未来持乐观态度。
在疫情这个大背景下，虽然没有人质疑房地产的重要性，但不少打工人的日子太难了，他们开始重新审视房贷，也开始反思自身的债务杠杆是否能撑得住。
一直“持币观望”的群体，和高负债入场的购房者，在当下谁更幸运一些呢？
买房还能跑赢通胀吗？
长期以来，房租的快速增长，使得房价相对于房租其实是便宜的。核心城市房价相对较高也是经济成长性的一种反映，尤其是在一二线核心城市，人口长期大量集聚，需求是刚性的。
不过现在，越来越多的人意识到了自己月供压力太大，一方面因为房价本身就高，另一方面则是因为贷款利率。利率高到总的支付金额甚至可以买上两套房了。
2021年，北京、上海、广州、深圳的首套房贷利率4.6%-5.4%，二套房贷利率5.2%-5.7%。后来的利率调整，只针对的是新增的贷款户，跟之前已经贷款的人无关。
有研究显示，北上广深居民房贷压力居世界前列，居民抵押贷款占收入比例超240%，是纽约、伦敦、东京的3-4倍。
北上广深居民抵押贷款占收入比例（图源：泽平宏观）
一直以来，有一个主流说法是，对于我们普通人而言，房贷已经是我们一辈子能从银行借到的最便宜、金额最大的一笔钱。
毕竟过去几十年的经验告诉我们，早入手，早受益——买房子是抗通胀的，而租房是则要承受通胀风险。
但现在，已经有很多人的想法在慢慢变化，他们在考虑是不是要提前还房贷了。在手里的闲置资金并没有好的投资方向的情况下，提前还一部分房贷确实是划算的，能省下一部分利息。
另外一个令人焦虑的点在于，疫情会冲击经济，直接影响了很多人的收入，甚至造成了失业。原本寄希望于房子能够跑赢通胀，但没想到钱变得越来越难挣，月供都变得艰难。
面对这种情况的人，大多是掏空全家钱包买房的刚需，一旦真的出现“个人流动性危机”，毫无招架之力。
相关金融数据显示，今年2月，全国住户贷款同比减少3369亿元。其中，中长期贷款减少459亿元，这是该数据15年来首次出现负增长。
2007-2022各年2月份住户贷款余额与增量比较图（制图：金融野叔）
居民中长期贷款的主要组成部分，正是房地产按揭贷款，可见买房的人越来越少，大家越来越犹豫或者说越理性。
前段时间，一位专家遭致网友群嘲，因为他在镜头前接受采访时表示，“提高低收入人群财产的方法有很多，比如低收入者可以把个人闲置的房子租出去，用收房租来提高收入。”相关言论被人称作“何不食肉糜”。
但退一步说，即便是有闲置的房子的人面临的情况其实也很被动。诸葛找房数据显示，2021年重点50城租金回报率为1.95%，较2020年下降了0.02%。
全国重点50城租金回报率分布（数据来源：诸葛找房）
租金回报率是住房每年租金与售价的比值。按照这样的租金收益，甚至不及将购房款存银行收定期利息。这么看来，投资住房的收益率，也只能靠资本升值了。
远离断供
我的城市暂停了，但我的房贷没有暂停。#因疫情推迟还房贷有必要提上议事日程#的话题在近日窜上热搜第一。
网上流传着一张“因疫情影响，市民问银行能否延缓房贷”的截图，截图中的市民，家住昆山。昆山是江苏省辖县级市，由苏州市代管，很多在上海工作的人就住在昆山。
这位市民称，自己在上海工作，因疫情原因现无法工作，没有收入，每月1日还要还5000元左右的房贷，希望中信银行能够暂缓房贷还款期限或者能够减免半个月房贷。
图源：网传截图
对此，中信银行昆山支行回应称，目前该银行暂无由于疫情减免房贷相关规定。根据该行规定，房贷还款延迟1天会影响征信记录，延迟3个月将会启动诉讼程序，请务必按时归还房贷。
目前，多家银行已根据各地实际疫情情况，在部分地区出台疫情期间房贷延期还款相应政策，每个地方的延缓政策标准不一样。
不过，由于银行的延期还款方式不同，有的在办理延期还款后，本金余额增加，利息会变得多一些。
因疫情推迟还房贷，对于银行来说是履行社会责任的一种体现。银行也确实有资金实力来履行这个社会责任。数据显示，2021年商业银行累计实现净利润2.2万亿元，同比增长12.6%。
但这些措施并非银行的法定责任和义务，不同类型银行的资产质量表现情况差异较大，A股上市银行的业绩普遍亮眼，但在港股上市的内地银行（集中在区域性银行）的资产质量就不容乐观。
住房按揭可以说是银行最为优质的零售贷款。从目前13家国有大行和股份制银行披露的年报数据来看，个人住房贷款是个人贷款产品中不良率最低的。
截至2021年12月末，工行、建行、中国银行、农行、交行和邮储银行个人住房贷款不良率分别为0.24%、0.2%、0.27%、0.36%、0.34%和0.44%。其中，仅建行不良率较上一年末微涨0.01个百分点，其他五家银行均有所下降。
但是，在港股上市银行，去年住房按揭的不良率普遍提升：14家上市银行披露了住房按揭不良率，其中有11家在提升，主要是由于疫情冲击，导致个人违约。
房贷一旦断供，对银行和个人都会造成不小的影响。
某银行外包催收团队负责人接受第一财经采访时曾说，“总的原则是，只要借款人有意愿还款，一切都好说。”银行也不想购房者发生断供的事情。
近期，有媒体报道了燕郊等地有购房者断供的消息也引发了公众关注。
这位网友在自述中表示，选择断供是因为还贷压力太大，最终“还不起了”。2017年他花426万买下的房子，还了四年80万的房贷，其中只有16万本金，64万都是利息。
网友自述截图
并且，燕郊的房价下跌太猛，已经腰斩了，当初的高价上车的买房者都被套牢了。
这批人兴冲冲负债买了房，但房价没能如预期稳健甚至上涨，自身的收入也没有上涨，有些月供3万，妻子全职在家，现在又因疫情原因无法正常工作。
那么，我们作为普通人该如何避免这种不幸，或者说不要再加剧这种不幸？
第一，无论如何不要选择断供。上述燕郊购房者断供后，除了剩余贷款，他还需要额外偿还罚息、律师费等19.3万。一旦自然人发生房贷断供，将进入央行征信系统黑名单，这个行为关系着一个人一生的信用。
第二，买合适的房，但不要超出自身能力高负债购房，要考虑好最极端的环境变化自己是否能应对。面对周期波动也不用焦虑，当下买房依然是财富增值的热门选择。
第三，坚信房地产在经济中的重要性，但不是对所有区域的房价都持乐观态度。因为买一个地方的房子就想当于买一个地方的未来。如今，一二线城市与三四线城市房价的分化已经在加剧了，一二线核心城市的需求一直存在，原则上不看好远郊和新区，以及三四线小城市房产。
近期各地政策层出不穷，20城首套房贷利率低于5%，部分城市首付比例调低至20%，因城施策与“房住不炒”并不矛盾。
毕竟，房产调控的目的并不是降房价，而是控制房价增速，希望它平稳发展，让年轻人、让中低收入的刚需能有机会上车。
作者为《盐财经》记者｜闰然
排版｜林溪
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