[添富焦点]阳光城2019年年度董事会经营评述

阳光城（000671）2019年年度董事会经营评述内容如下：

　　一、概述

（一）经济和行业

1、中央维持“房住不炒”，地方继续因城施策

政策方面，中央在房地产行业政策方面坚持“房住不炒”的表态，强调不将房地产作为短期刺激的手段，调控的主要目标是“稳房价、稳地价、稳预期”。地方层面，“因城施策”的大背景下，各地基本面变化的差异导致各地在政策方向上有所分化，“限购”、“限贷”政策各地均有不同。

信贷环境方面，在“房住不炒”的基调下，房地产金融政策依旧偏紧，尤其自5月19日银保监会23号文发布以后，房企融资环境持续收紧。但伴随着政府决心不再将房地产作为短期刺激经济手段的同时，因城施策愈发成为新常态，不同地区开始呈现明显的差异化，整体房地产政策及信贷环境愈加复杂。

2、土地市场自3月略有回暖，全年整体热度较低

18年下半年土地市场持续降温，19年3月起土地市场开始回暖，5月开始部分城市针对土地市场的热度提高提出针对性的平抑政策，资金端的收紧对于企业拿地也形成了一定的制约，整体来看，19年全年的土地市场热度不高，全年300城全类型用地成交建面同比增长3%。

3、行业商品住宅投资与新开工增速均有所放缓

2019年全国房地产开发投资13.2万亿元，同比增长9.9%，其中住宅投资9.7万亿元，增长13.9%。开工方面，新开工面积22.7亿平方米，增长8.5%，其中住宅新开工面积16.7亿平方米，增长9.2%。

4、销售增速有所下滑，行业集中度提升

销售方面，2019年全国商品住宅销售面积为15.0亿平方米，同比增长1.5%，销售金额为13.9万亿元，同比增长10.3%，整体住房销售规模微幅增长，但受益于销售均价的增长，销售金额仍保持一定的增速。目前来看，随着市场周期波动减小和融资环境收紧，预计行业集中度将会进一步得到提升。

（二）城市和公司

公司的主要房地产项目分布在大福建、长三角、珠三角、京津冀以及战略城市等区域。

从城市数据的角度看，市场整体比较稳定，但城市间也存在较为明显的分化。

（1）房地产投资方面，四大一线城市中，广深增长较快，上海略有增长，而北京同比下滑1%。二线城市中，南宁、太原、福州、青岛增速较快，公司进入的城市整体都较为稳定。新开工方面，昆明新开工面积大幅增长，太原、南宁、广州、青岛、厦门也有超过20%的增速，而佛山、济南下降幅度较大。

（2）从土地市场看，深圳、大连、广州、沈阳土地供应面积上升幅度比较明显，超过40%，而南昌、郑州供应量缩减超过20%。土地成交方面，大连、东莞、昆明、广州、杭州受供给放量影响成交增长较快，而福州、厦门两个海西城市在供给增速不高的情况下成交大幅增长，土地市场热度较高。

（3）从商品房销售看，一线城市有所分化，北京、深圳量价齐升，而上海、广州则量跌价升。公司进入的代表城市销售面积同比平均下滑0.6%，销售额同比增长6.6%，销售均价同比上涨7.3%。

（三）经营情况概述

回顾2019年，公司始终贯彻中央“房住不炒”的政策精神，保持“规模上台阶、品质树标杆”的战略定力，聚焦品质，精细管理，稳健经营，力求实现规模、利润和负债三者平衡。公司2019年经营业绩完成情况如下：

1、销售及规模保持增长

本报告期，公司全口径销售金额2,110.31亿元，同比增长30%；权益销售金额（合并报表项目*权益比例+参股子公司项目*权益比例）1,351.43亿元，同比增长14.21%。结算方面，公司当期实现结算营业收入610.49亿元，同比增长8.11%；合并归属于上市公司股东净利润40.20亿元，同比增长33.21%。

截至报告期末，公司合并报表总资产3,075.52亿元，较上年末增长16.76%；公司账面预收款项801.06亿元，同比增长28.95%。

2、财务品质持续改善

（1）盈利能力：本报告期，公司合并报表净利率比上年期期末提升0.16个百分点达到7.08%，合并报表归母净利润率提升1.24个百分点至6.59%，加权平均净资产收益率提升2.54个百分点至18.92%。

（2）偿债指标：本报告期，公司有息负债规模1,123.21亿元，近三年均保持规模相当，其中短期有息债务规模335.49亿元，占有息负债比例较去年年末下降12.94个百分点至29.87%，非银融资占比较去年年末的52.57%下降至24.94%，负债结构持续优化。同时，公司在资产规模增长、优质土储增加、而有息负债规模控中有降的前提条件下，有效降低资产负债率至83.45%，较2018年底减少0.97个百分点；降低有息资产负债率至36.52%，较2018年底减少6.23个百分点；降低净负债率至138.20%，较2018年底下降44.02个百分点，平均融资成本7.71%，比2018年年末优化23个基点。

（3）现金流情况：本报告期，公司进一步加强了现金流管理，平均回款率约80.20%，实现经营性净现金流入153.96亿元，继续保持正值；期末账面货币资金419.78亿元，全额覆盖335.49亿元的短期有息负债，长短期债务比由1.34提高至2.35，现金状况持续改善。

（4）评级提升：得益于公司良好的经营业绩和财务品质的改善，公司在本报告期内首次获得主体评级提升至AAA。

3、土地投资保持合理规模及布局

本报告期，公司共以权益对价491.77亿元合计补充权益土地储备约937.10万平方米，新增土储权益比例为70.50%（以可售货值测算）。截至本报告期末，公司累计土地储备总计4,101.20万平方米，其中一二线城市预计未来可售货值占比72.60%(2018年度报告中城市分类为城市魅力排行榜，2019年度报告中城市分类为交易所关于一二线城市的认定标准)，累计成本地价4,355.78元/平方米。根据公司公告的2019年销售均价12,317元/平方米，地售比良好。除此之外，公司有效拓展一二级联动合作、产业联动等多种拿地方式，已锁定约421.54万方的土储，将分期确权。

4、品质战略执行有力

公司愈发重视品质提升对增加公司核心竞争力的重要性，报告期内将品质纳入公司考核评价体系，高度履行“品质树标杆”战略：

（1）本报告期，公司“绿色智慧家”产品主张不断深化，产品内涵不断夯实，以硬装体系升级为例，公司与供应商共同研发新材料，实现典型示范区样板房空气质量优于国标，带给业主切实的安全健康；同时，公司于2019年4月成立绿色智慧家研究院，有序推动绿色智慧家战略落地，截止2019年末，全国落地授牌的“绿色智慧家”项目44个，总建筑面积530万平方米，总共服务15万阳光城业主。

（2）公司品质提升工程成效初步显现，佛山绿岛湖、福州檀境、南京文澜府等标杆产品成功亮相，为配合品质管理，公司制定了全行业首个品质评价模型用以品质激励，涵盖项目品质全周期，在业内产生了较大影响。

5、组织架构全面升级

实现两千亿的销售规模后，公司加大推进管理精细化进度，于2019年底启动组织变革，对集团-区域-基层三层架构进行了全面升级，其中在区域层面，28个区域通过大区域套小区域、两个体量相似的区域并行、同地区的兼并整合等多种方式优化为16个区域，精简管理架构，提高管理效率；在项目层面，公司以项目部为抓手，夯实项目基础管理，进行项目总赋权，提升项目部能力。公司组织变革目前已就位，力求通过三层架构的组织优化，保持公司的灵活性，释放发展新动能。

（四）公司经营具体情况

1、土地储备

（1）新增土储

本报告期公司共以权益对价492亿元合计补充土地储备约1,268万平方米，综合楼面价5,168元/平方米。

①公开招拍挂：本报告期内，公司通过公开招拍挂新增土储计容面积568.24万平方米。

②并购及合作：本报告期内，公司通过并购及合作方式新增土储计容面积700.41万平方米。

（2）土地储备整体情况

（3）已确认投入的土地整理：

①西安翡丽公园项目涉及拆迁占地面积227.2亩（折合15.15万平方米），建筑面积24.41万平方米，批复的开发建筑用地面积124.95亩（折合8.33万平方米），综合容积率预计5.2。其中已经签订的大业主采用货币补偿方式补偿，大业主的房屋总建筑面积16.11万平方米，补偿总金额为23,504.55万元，截至2019年12月31日，项目控规方案已经获得审批，并取得规划设计条件书，预计于2020年5月完成首期土地确权工作。

②武汉中华城B地块项目，该项目规划用地面积6.21万平方米，净用地面积为5.44万平方米，目前正在推进相关拆迁安置工作。

二、核心竞争力分析

房地产业

（一）精准投资

公司准确理解地产行业周期规律，坚持实施“三全”投资战略，在恰当的时机通过招拍挂、收并购、一级土地整理、三旧改造、特色小镇、寻找外部战略合作资源等多种方式进行投资布局。截至本报告期末，公司拥有土地储备总计4,101.20万平方米（即未来可售建筑面积），形成了二线以上城市全覆盖、辐射机会型三四线城市的优质城市带布局，布局准、成本优，可以有效保障公司未来的经营业绩实现。

（二）高效运营

多年来，公司不断精进完善公司运营体系，坚持“五圆”快速发展模型，以三升一降（提升规模、速度、品质，降低成本）为核心，在充分保障人才培养及引进、土地储备充足和财务政策稳健的同时，加强前策工作，强化运营体系，保障人、财、地三要素的有机结合和高效发挥，最终促使公司在快车道上良性循环发展。

（三）适销产品

开发适销产品是房地产实现高速周转的前提条件。在取地的类型以及开发产品的定位上，公司始终坚持顺应地产调控政策要求，充分结合营运系统描摹的客户需求，强化设计提升产品力，并辅以灵活定价，多方面提升项目的强适销性，为公司实现稳健发展奠定基础。

（四）先进机制

公司奉行“精英治理、三权分立”的现代企业管理机制，招揽行业顶尖职业经理人并充分授权，简单透明、结果导向、合作共赢，以高效发挥优秀人才梯队的治理职能，为公司持续发展提供强有力保障。

（五）充分激励

公司建立全方位多层次的激励体系，建立了从集团到区域、从全局到项目、从股权激励到经营评价、项目共赢等多维度、多层次的激励考评体系，进一步提升公司员工主人翁意识，为公司提升运营效率提供保障。

三、公司未来发展的展望

（一）行业格局和发展趋势

2020年，公司对地产行业形势的整体研判和自身情况的总体认识如下：

1、新形势下，地产行业面临较为复杂的各类影响因素：

（1）不利因素：外部环境呈现较大的不确定性；市场宽松的资金面难以等量传导到地产行业；土地红利去不复返，行业整体进入微利时代，必须向制造业学习，向管理要效益；短期内疫情带来复工难，中长期劳动力成本攀升，进一步挤压行业利润。

（2）有利因素：因城施策科学实施，既防上涨，也防下跌；农用地审批权下放、要素市场化配置、新型城镇化建设等一系列深化改革的举措，将逐步实现土地按需供应，为行业发展换得全新的时间和空间；老旧小区改造释放新的投资着力点；疫情后客户需求变化，对住宅的空间功能、安全健康、智能化、物业服务等提出了更高的要求。

2、基于以上对行业影响因素的分析，公司整体上认为：

（1）短期内，政策支持与经济下行形成对冲，目的在于纾困，而非刺激，“房住不炒”依旧是主基调；

（2）中长期，地产行业仍会在国民经济中占据重要地位，地产行业依旧有长足的发展空间；

（3）下半场地产行业逻辑已发生变化，叠加疫情影响，将产生新的行业格局。

3、面对行业已发生的深刻变化，企业应在新的行业逻辑中应找到核心竞争力。对此，公司要正视自身的不足和优势，继续发挥经营上精准、高效、灵活的优势，保持“规模上台阶、品质树标杆”的战略定力，积极谋求公司发展与业绩的达成。

（二）公司发展规划及重点经营管理工作目标

基于以上对行业的认识，为应对行业变化带来的深刻变革，公司于2019年全年业绩稳步达成之际，即全面启动了组织变革，对集团-区域-基层三层架构进行全面升级，并在年初的工作会议中明确了“一个坚持、两个方向”的发展思路。“一个坚持”即坚定不移地围绕“规模上台阶、品质树标杆”战略开展一切经营工作；“两个方向”是指要在资本运作和生产经营两个方向上齐头并进，检讨去仅埋头生产经营的不足，要对资本运作给予足够重视。在全新的组织架构及清晰的发展思路下，公司2020年主要工作重点即“六大目标”如下：

1、引入战略投资人：目标为增强资源整合、优化股权结构从而提升治理水平；

2、全面提升股债资本市场认可度：在夯实基本面的基础上，全面提升股债资本市场认可度；

3、达成销售目标：持续增长是公司的基本特征，力争实现超过2,000亿元的销售目标；

4、达成投资目标：全年在保证有息负债不增加、财务指标不恶化的前提条件下视市场情况新增投资货值，保证2020年销售增长及今后持续增长；

5、品质工程再提升，通过保持设计先行的优势、在园林和室内装饰方面引入甲乙方一体化、物业服务质量改善等手段实现；

6、10万+顺利交付：今年是公司交付大年，已建立专项保小组进行保障。

此外，为应对突如其来的新冠疫情，公司在维持以上既定的六大工作目标的同时，也提出了三大应对思路，主动防范危机：

1、保回款、提去化：在过去重视回款、回款率高的基础上，更为重视销售回款，同时采取一揽子创新营销策略；

2、往前行、不掉队：一方面纵向发展，无论外部环境如何，始终不懈于管理提升，保证自身的不断进步，另一方面纵向比较，确保发展速度、指标变化不跑输大势；

3、灵活高效，随“机”而动：当“危机”来临时，公司有能力保回款，保现金流安全，当“机遇”来临时，项目敢于溢价、涨价，公司能在行业变革中夯实竞争优势。

基于已有的成绩，公司将再用2-3年的时间不懈奋斗，逐步实现“又大又强”，力争成长为一家团队优秀、管理先进、品质领先、经营高效的现代型企业。

（三）未来面对的风险及对策

报告期内，公司运营情况稳定，但公司主营业务经营中的风险因素仍然存在，主要如下：

1、政策风险

近年来，房地产行业受国家宏观调控政策影响较大。调控政策坚持贯彻“房子是用来住的，不是用来炒的”总定位，地产调控政策未见放松，房价上涨较快的城市调控力度有所加大。预期未来整体调控基调将依然延续，并逐步向长效机制、因城施策转变。市场的竞争将更加激烈，房地产市场发展面临更大的政策不确定性风险。

应对措施：公司将继续加强对宏观政策的跟踪研究，依据政策导向和市场状况，理性投资、合理布局，同时优化产品结构，提升产品质量，坚持侧重开发面向首套房刚需和改善房刚需的住宅产品。

2、经营风险

房地产开发土地成本不断上升，市场竞争日益加剧，盈利空间逐渐缩小。未来的房地产开发运营将向精细化发展，住宅品质、产品创新和成（002001）本控制成为房地产公司生存的关键。一个完整的房地产项目运作和开发流程复杂，导致项目控制难度较大，对开发商的项目管理能力有较高要求。如果任何环节出现问题，都可能会导致项目开发周期延长、成本上升，造成项目预期经营目标难以如期实现，因此房地产项目的运营风险始终贯穿项目开发的整个过程。

应对措施：公司将通过各项持续降本增效措施，秉承“不囤地、不捂盘”的原则，继续“选择性高周转、低成本”的运营策略，全面提升运营管理能力：在项目定位上，公司重点关注刚性需求和首次改善需求人群，积极推出适销产品；在项目开发上，公司依托成熟可供复制的产品体系，实现快速开发，并通过建立行之有效的生产管理系统，严控关键节点，有效缩短项目开发周期；在项目销售上，公司以合理的产品定价和灵活的营销策略，实现项目的快速去化。此外，公司搭建了全产业链体系，也提升了公司项目整体运营管控能力。

3、管理风险

公司近年来经营情况良好，公司规模、经营业绩快速提升。但随着公司区域布局的不断发展延伸，以及公司经营规模的扩大和业务范围的拓宽，对企业的管理能力、治理结构、风险识别控制能力、融资能力等提出了更高的要求。倘若公司未能持续完善规范有效的控制机制，在人力资源保障、风险控制、项目管理、区域公司管理等方面不能同步跟进，公司将面临一定的管理风险。

应对措施：组织架构方面，公司会根据市场情况和自身发展，及时、适时地调整管理架构和管理体系，保证公司快速发展的可持续性。人才培养方面，公司将继续延揽适合企业发展的专业人才，大力推行管培生计划、博士领航计划等，为团队提供新鲜血液。同时在公司内部加大员工培训力度，针对不同梯队的人才，设计光之耀、光之翼、光之子人员培训计划。管理提升方面，公司会加强信息化建设，报告期内公司的财务共享管理服务中心正式成立，是公司实现管理信息化、业财一体化的一项重要举措。

4、市场风险

房地产市场现已进入专业化、规模化、品牌化等综合实力竞争阶段，加之政策调控的不确定性，加剧了行业竞争和市场大幅波动的风险。未来随着房地产市场分化趋势日益明显，市场集中度进一步提高，强者恒强的局面将得以延续，房地产市场的竞争将更加激烈，从而加剧了市场风险。

应对措施：公司将坚定实施“三全”发展的投资战略，即全地域发展、全方式拿地、全业态发展，增加优质土储资源，继续以“高周转”为原则，从项目设计、成本控制、产品质量、工程进度、市场营销等全方面提升公司综合经营能力，有针对性的开发区域市场，进一步提高市场份额；此外，公司将积极应对大数据、互联网时代的来临，充分运用大数据、互联网工具，提升企业运营效率，有效利用大数据平台，适时调整营销策略，覆盖更多客户群体，精准定位客户需求，迅速跟随客户需求变化，持续提升客户满意度，进一步提升公司核心竞争力，提高公司整体抗风险能力，以应对激烈的市场竞争。此外，公司将积极进行产品质量的提升和产品创新的探索，尽管住宅产品天然存在较强的同质性，但公司坚信，随着人民群众对美好生活的向往不断提高，住宅产品可以改善的空间也在不断扩大。公司将在此方面加大研究探索力度，力求在住房品质和创新方面树立标杆，锻造品牌力，来抵御行业竞争加剧带来的市场风险。