行业大洗牌,2025年谁能成为重庆的TOP5?
2021-12-18 23:09:25 来源： 浏览：1次
行业大洗牌,2025年谁能成为重庆的TOP5?
过去若干年重庆房地产市场TOP5排名及市场份额非常稳定；
金科、融创、龙湖、万科及恒大稳居前五；
我们结合市场、企业以及今年的土拍来看；
预计三年后的市场格局可能面临重新洗牌；
首先、市场面，大量民营企业不断出现暴雷、债务违约等信息；
滋生了市场的负面悲观情绪，以及市场客户对民营企业的不信任；
加之政策端并未宽松反而严管预售资金，导致企业现金流承压极为严重；
深受资金端的多重影响；
其次、企业面；随着恒大的轰然倒下；
以高周转+金融杠杆为显著特征的民营房企大多躺平；
近期市场不断传出融创和金科的负面消息；
究竟是真是假？企业能扛多久？
最后、土拍市场；
一批次融创、金科、龙湖发力过猛；虽然补充了储备但几乎全部高位站岗；
前者开发入市的项目大面积亏损；
万科一批次和三批次分别获取1宗大规模地块，溢价不高、绝对地价也不贵；
整体相对稳健且不激进，符合万科在重庆一贯的风格；
龙湖近期在西安、成都颇有斩获；
但却不在大本营重庆拿地深耕，原因是什么？
咨询过同行朋友们一个问题；
当然问题是假设的，并无对企业的冒犯之意；
3年后重庆的TOP5企业名单是否会发生变化？
哪些房企有可能替代恒大、融创、金科进入TOP5？
有朋友表示融创和金科肯定不会掉队；
一个是政治原因，另一个则认为企业的经营实力是有目共睹的；
在重庆潜在竞争对手很难超越他们；
恒大已经倒下我们可以忽略不计；
大家土地存量，预计三年内消化完；
本文结合当前的市场现状，来探讨三年后的市场格局；
假设市场持续横盘震荡甚至下行，而土地端依然保持目前的风格和节奏；
那么显然经营稳健和现金流充裕的企业生存能力更强；
按照这个逻辑推演，我们基本需要确定哪些企业仍然会大力投资重庆并且经营稳健；
这个行业的特性注定了，能够进入前五的玩家不会是新玩家；
这个新即是指新入行，也是指新入渝；
因此有可能进入TOP5的企业，必定是目前重庆市面上的规模企业；
我们参考中指院统计的重庆主城今年1-11月销售额排行榜来看；
我们从实力和规模来看，笔者认为这些处于6-20名的企业最有可能；
但基于企业现状未来的分化必定十分显著；
快速的坠落：
旭辉（第8名）、阳光城（第9名）；
不论是企业面可能出现的问题或是高周转的模式已经被打爆；
旭辉的储备号称“一年半定律”在如今这种充分竞争的市场下不管用；
而一批次旭辉高溢价拿地就是典型的印证；
阳光城先不说企业自身问题，过去阳光城在重庆的成功仰仗对大资产包的收购；
一方面三年后大盘项目基本消化完；
另外一方面阳光城在重庆基本少于涉猎招拍挂，因此补充储备难度很大；
两家企业三年后必定规模收缩，甚至退出重庆主流市场，笔者认为两家很难进入TOP5；
褪去的华章：华侨城（第13名）；
悦来项目卖给了保利，基本也不参与拿地；
因此礼嘉项目做完之后，华侨城退出重庆主流市场是大概率，没什么悬念；
新奇的破发：
绿城（第18名）、金地（第11名）；
前者在重庆的实力呈现，基本可以定义为伪善或者水货，绿城在重庆呈现的实力着实一般；
后者只能证明自己仅是一个外围的普通开发商，毫无竞争力；
最后的本土：
东原（第17名）、华宇（第7名）；
渝派房企曾几何时也是风光无限；
但随着协信、隆鑫、力帆等房企宣告破产；
除开金科、龙湖之外，渝派房企硕果仅存的也就只有东原和华宇；
东原自总部搬至上海后，重庆的战略意义就大不如前；
重庆只是城市公司，而战略决定战术；
接触过东原的朋友，据我的推断东原不可能在重庆进入TOP5；
华宇依旧将重庆作为绝对大本营，可以预见未来的投资力度不会减弱；
作为重庆本土的老牌房企，华宇并不激进，相对稳健；
跟龙湖相比尽可能避开重资产，跟金科相比不下沉四五线；
以华宇在重庆的名气和底气，再加上这几年综合实力的提升，应该是一个有力的竞争者；
国家的代表：
保利（第10名）、中海（第12名）、招商（第14名）、华润（第15名）、中交（第19名）；
国企不能用常理来推测，国企短时间能够爆发的力量和调动的资源让市场震惊；
记得前几年鲁能在很短的时间内冲到全国第七而又很快退出主流；
基于各家在重庆的盘面来看，保利、中海优势相对明显；
保利的储备及经营特点注定了其规模不会小；
中海持续布局城市核心，一方面基于核心价值的回归，另外一方面基于周转效率的延续；
招商、华润及中交的模式和逻辑看不太清；
相比之下，笔者认为保利、中海的进入重庆TOP5的可能性更大；
过硬的民企：
香港置地（第6名）、海成（第20名）；
这两家企业应该算是当前民营企业的典范；
前者目前排名第六，今年超越恒大不在话下；
香港置地今年应该就会进入TOP5；
基于香港置地在重庆的综合实力，企业未来坚定在重庆的投资；
那么稳居重庆TOP5应该是大概率事件，甚至能够挑战第一；
海成当前刚好处在第20位，距离TOP5差距非常大；
但海成在大重庆的排名第六；
预计未来海成依然是主城和区县双驱动的模式，因此对主城的投资依旧会持续；
如果企业面向好，随着品牌、产品及影响力等提升，投资力度稳健而业绩稳步提升，具备这样的可能；
大概的结论是三年后重庆的TOP5；
很可能会出现保利、中海、香港置地、华宇以及海成的身影；
招商、华润、中交等国家力量也不可忽略；
龙湖、万科保住优势稳居前五；
万科比较简单，在重庆的经营策略非常稳健，不拿高溢价、投资不激进；
只要继续保持万科的经营策略和投资风格，问题不大；
龙湖，重庆最具品牌和产品溢价能力的企业；
虽然很多时候会引来质疑，比如商业重资产的负担；
但龙湖总能给市场带来新的东西，甚至里程碑式的项目，创区域或者价格的天花板；
继续发挥企业的优势，保持TOP5问题不大；
规模梯队会缩减；
我们参考今年1-11月业绩排名；
融创约200亿排第一、香港置地119亿排第六；
第一梯队的业绩偏差幅度高达68%，每级平均偏差幅度13.6%；
保利71亿排第十、海成50亿排第二十；
两者偏差幅度42%，每级偏差4.2%；
我们对比这两组数据可以说明前十之间的差异很大，而后十名差异很小；
未来随着头部规模的缩减，各梯队的业绩基本会缩小，这是大趋势。
所有的探讨和假设都是建立在企业不倒下或者不转型的背景下；
期盼行业能够实现软着陆而企业经营稳健；
更希望2025年的时候，还能看到这些企业活跃在主流市场。
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