深圳股份合作公司签订城市更新项目搬迁补偿协议四大审查重点

2021-11-13 10:38:26 来源： 浏览：1次

    深圳股份合作公司签订城市更新项目搬迁补偿协议四大审查重点
    
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    近年来，在深圳市、区、街道监督指导下，股份合作公司越来越重视重大合同签订程序的合规性，尤其在参与城市更新项目时，涉及签订合作开发协议、拆迁补偿安置协议等重大合同，不单经过公司内部集体决策程序，还得经过所在地社区党委、街道集体资产监管部门的层层把关，股份合作公司在保障集体经济稳定发展的同时，也向现代企业转型迈出了坚实的一步。对此，我们结合在股份合作公司签订合作开发协议、拆迁补偿安置协议的合同审查经验，提出四个合同审查侧重点：
    释义：
    集体决策：指股份合作公司董事会、监事会、集体资产管理委员会、股东（代表）大会按照市、区、街道相关监管文件要求履行的内部决策程序。
    项目合作方：指股份合作公司经集体决策后，通过公开招标程序选择确认的合作开发主体。
    搬迁人：指与股份合作公司签订搬迁补偿协议时的合同主体及项目实施开发主体。
    
    重点一：项目合作主体是否变更股份合作公司应当审查搬迁人的主体登记信息、股权持股情况等，确保搬迁人为经集体决策选定的合作方或其指定的项目公司，避免合作方私自出让项目引入实力不济的开发主体，导致项目实施回迁风险加大。
    重点二：被搬迁物业面积与集体决策面积是否一致股份合作公司应当审查被搬迁物业的位置、面积等基础数据，确保移交的被搬迁物业与经集体决策确定的投入的物业面积一致，应当避免股份合作公司集体资产流失，且不得将未经集体决策同意的物业纳入协议中。
    重点三：被搬迁物业是否存在租赁、担保权利限制情形
    股份合作公司应当缕清与原租户或原合建方的经济利益关系，如存在损害第三方权益的可能，应当在协议中充分披露，并与搬迁人明确双方责任，避免因被搬迁物业存在权利限制，导致股份合作公司无法按时交付物业而承担逾期交付被搬迁物业的违约责任。
    重点四：搬迁人违约责任是否明确1.搬迁人无法按时交付搬迁补偿费用
    股份合作公司应当审查搬迁人交付各类搬迁补偿费用的付款标准、时间、条件、期限及无法按时交付费用时的违约责任，支付内容应当与经集体决策确定的标准保持一致。
    2.搬迁人无法按时交付回迁物业
    股份合作公司应当审查回迁物业的交付条件、时间，以及无法按时交付回迁物业时的违约责任，是否在搬迁人无法履行义务时享有单方解除合同的权利，避免协议形成僵局无法解决。
    3.搬迁人无法按照约定的交付标准回迁物业
    股份合作公司应当审查协议的回迁物业地点、楼层、面积、标准，明确协议与经集体决策确定的交付标准一致，明确未按约定标准交付回迁物业时的违约责任；如未经集体决策确定，应当先形成具体的交付方案，经公司集体决策同意后，方与搬迁人签订协议；协议签订后，在搬迁人交付回迁物业时，应当对照协议内容审查搬迁人是否按照协议约定标准交付；如未按约定标准交付，应当要求搬迁人按协议约定承担违约责任，赔偿股份合作公司的经济损失。
    4.搬迁人交付回迁物业后逾期办理不动产登记
    股份合作公司应当审查协议是否明确办理不动产登记的时间节点和条件，以及逾期办理不动产登记时的违约责任；股份合作公司取得回迁物业后，应当及时督促搬迁人办理回迁物业的不动产登记，避免搬迁人因资金流动问题无法完成办证义务；当搬迁人逾期履行办证义务时，应当及时按照协议约定向搬迁人主张违约责任，赔偿股份合作公司的经济损失。
    
    
    结论：
    随着集体经济的不断发展壮大，股份合作公司所签订的合同中标的金额也不断提高，包括签订物业租赁合同、建设工程合同、货物服务采购合同、合作开发合同等，为了减少决策风险，股份合作公司应当本着负责任的态度，在认真履行监管政策规定的同时，充分征询相关领域专业法律意见，一方面避免所签订的合同无法满足政府监管要求影响项目推进，另一方面避免在发生纠纷后无法按照合同约定得到法律保障进而造成经济损失。
    
    
    作者：谢天龙 广东创基律师事务所 合伙人律师，专注涉深圳集体经济法律法规及实务研究
    
    
    

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